羊城晚報記者 趙燕華
  持續了兩個多小時的“廝殺”,備受關註的廣鋼新城首次推地的處女秀,以中海地產豪擲95.98億元鯨吞三地塊,“過江龍”北京金融街控股、珠海華髮分別以29.94億元和29.15億元各奪一靚地,兩度刷新荔灣區新單價地王,最高22037元/㎡。
  此次是廣州市第二次採用“定地價,競配建”的拍地模式,既可避免出現廣州或荔灣區新地王,又有助於完成拆遷安置房建設任務,一箭雙雕。出讓結果顯示,成交總價155億元,總配建安置房面積38.64萬㎡,建成後可提供拆遷安置房6440套。
  不過,成交結果一齣,業界議論紛紛,業內人曙算,如果以3000元/㎡計算配建成本,本次拍賣總價則要再追加11.6億元,達166.6億元,不剔除其他地塊建築面積,摺合樓面均價則都超23000元/㎡,屬地王無疑。廣東保利董事長餘英更在微博預測,廣鋼新城2014年-2015年房價將達4萬-5萬元/㎡。
  中海砸95.98億連奪三地
  此次出讓的廣鋼新城地塊,由於坐擁江景和便利交通配套,前來奪地的開發商可謂磨刀霍霍,用“圍獵”來形容毫不誇張。
  此次推出的廣鋼新城首批5宗地塊包括3宗商住綜合用地和2宗二類居住用地,均位於荔灣區芳村大道南以西,鶴洞路以南,總土地出讓面積達28萬㎡,總建築面積達119.3萬㎡。與以往不同的是,此次廣鋼新城5宗地塊出讓將採用“定地價、競配建”的競拍方式,地塊出讓價格已確定為掛牌價格,現場競價方式為競爭配建拆遷安置房建築面積。
  去年全年在廣州土地市場鮮有斬獲的中海地產顯然鉚足了勁。
  中海拿下的第一宗地塊是荔灣區AF040403、AF040402地塊,起價17.1億元,這也是最終價格。最後,中海地產以配建36300㎡拆遷安置房競得,其配建安置房面積占27.5%。如果安置房按3000元/㎡的成本計,扣除安置房面積後,這宗地樓麵價18065元/㎡,直指去年萬科以19638元/㎡拿下的荔灣區地王。
  接著中海地產又與萬科、珠海華髮死磕到底,爭奪下第二宗地塊,也就是荔灣區芳村大道南以西鶴洞路以南AF040404地塊,39.49億元總價,配建90000㎡拆遷安置番摺合樓面地價18471元/㎡。
  之後,在第四宗地塊拍賣中,中海地產以39.38億元,8.79萬㎡的拆遷安置房拿下,18313元/平方米。該地塊是荔灣區芳村大道南以西鶴洞路以南AF040416、AF040415地塊。土地用途為商住綜合用地、防護綠地,可建設用地面積4.04萬㎡。
  這已經是中海地產一天之內在廣州土地市場拿下的第三地塊。最終,中海地產共競得三宗商住綜合用地,收穫土地面積13.99萬㎡,拍地總價95.98億元,共需要配建21.42萬㎡拆遷安置房。
  外來房企刷新荔灣地王
  另一宗地塊則被珠海華髮拿下,以29.15億元總價,加上配建89100㎡拆遷安置番摺合樓面地價21568元/㎡成交。
  值得一提的是,珠海華髮股份近來頻繁現身廣州土地市場,且都有斬獲。此次廣鋼5宗地塊出讓,珠海華髮瞄地都搶,無奈只從中海的虎口中奪得一塊地,卻一舉成為廣州荔灣區新單價地王。
  來自北京的金融街股份則是以29.94億元,配建面積83100㎡拆遷安置房拿下荔灣區芳村大道南以西鶴洞路以南AF040405地塊,摺合樓面地價為22037元/㎡,再次刷新荔灣新地王。
  鄧浩志分析,外地房企進入廣州,繼續印證了迴流1、2線城市的趨勢,廣州這類城市受到所有房企的青睞;中海連片拿地符合房企希望在某一新區建立規模優勢的慣例,這對掌握定價主動權有優勢,早前城建在大學城佳兆業在白雲也有類似情況。
  業內分析
  廣鋼新城未來房價或破4萬/㎡
  賣地結果一齣,廣東保利董事長餘英即在微博預測,廣鋼新城2014年、2015年房價將達4萬-5萬/㎡。
  合富置業首席市場分析師龍斌博士認為,本次“定地價競配建”的拍賣方式實際上是“政府讓利,市場買單”,而未來廣鋼新城一帶的房價有望漲破4萬元/㎡。
  龍斌分析,廣鋼新城區域坐享江景,交通便利,是廣州中心城區稀缺的優質大宗地。加上近來大型房企資金充袁開始撤回北上廣一線城市補充土地,因此22000元/㎡的土地均價雖超過預期,但仍在意料之中。而按地價占比50%估計,未來廣鋼新城一帶的房價有望漲破4萬元/㎡。
  “定地價競配建”模式或成常態
  龍斌分析,本次拍賣“定地價競配建”的方式,反映政府有意控制“新地王”的產生。但實際上,無論用什麼方式,加上配建和拆遷成本,最終並無法抑制實際均價的攀升。“這就是政府讓利,市場買單。”龍斌認為,這種做法有利於增加保障房供給,而最終的購房者,才是高地價真正的承受者。
  黎振偉表示之後政府可能會更加常用“定地價競配建”的形式,一方面可以減少地王的產生,另一方面也能夠緩解政府在保障房建設方面的不足。但他同時指出,此種拍地方式不應該局限在某一區域,要在全市分散開來,這樣才能更大程度地惠及到全市保障房的覆蓋範圍,否則達不到相應的效果。
  由實力房企操盤開了好頭
  賣地會後,廣州市國土房管局表示,廣鋼新城規劃範圍6.46平方公里,是廣州市利用省的“三舊”改造政策,按照“政府主導、成片改造”模式實施的“三舊”改造項默本次成交的5宗地塊全部位於廣鋼新城範圍內,改造後將進一步促進廣州市特別是該片區的城市環境改善、產業轉型升級和城市面貌提升。
  黎振偉分析,目前國家對高端盤的發展有諸多的限制,但是對剛需盤的打造一直持鼓勵的態度,廣鋼地塊廣鋼地塊作為白鵝潭規劃方案內容,地塊改造後的建設量約400萬㎡,規納媲美亞運城,政府有意規劃成近20萬人的大型高尚居住區。目前中標的三家房企中海、華髮、金融街均是有實力的大型房企,為廣鋼新城的改造提供了技術和資金的保證。實力房企的進入,為廣鋼地塊的改造開了一個好頭。
  趙燕華  (原標題:廣鋼新城5地塊賣了155億)
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